Publication:

Constructivo - 2021-09-06

Data:

FACILITY MANAGEMENT EN EDIFICACIONES CON HERRAMIENTAS DIGITALES

CONFERENCIA EXPOCONSTRUCTIVO

Alonso Chirinos Gómez, subgerente de operaciones de Megacentro Perú, en su presentación: “Implementando herramientas digitales en la operación y mantenimiento”, sostuvo que la gestión puede llevarse en una hora de papel y un calendario o en un software especializado en la gestión de activos, pero lo importante es definir la madurez de la empresa, el acceso a la tecnología y la cantidad de activos a mantener. Chirinos consideró que el CMMS, siglas de Computired Maintenance Management System, que significa Gestión de Mantenimiento Asistida por Ordenador, es básicamente es un software que ayuda a las compañías a mantener un registro de toda la información a los activos de la compañía, al asistir al equipo de mantenimiento en la gestión de activos, gestionar inventarios de repuestos, suministros, herramientas, entre otros; así como gestionar ordenes de trabajo. Antes de implementar se debe definir el tamaño de la unidad o unidades a mantener. Se debe tener en cuenta el lugar de trabajo, la cantidad de unidades a mantener y la cantidad de equipos que contiene en cada unidad. “Podemos tener muchas unidades con pocos equipos o podríamos tener una sola unidad con muchos equipos”, dijo. Los activos se pueden clasificar según mejor se adapten a las necesidades, de manera numérica, alfa numérica, funcional, nemotécnico, QR. “Lo recomendadle es pensar no en el hoy si no en el mañana antes de elegir una estructura de codificación”, dijo el representante de Megacentro. Indicó que se necesita comprometer al equipo a un cambio en la forma de hacer las cosas, así como en cambiar un software. Un proceso o una persona generan un impacto importante en exponer el porqué del cambio antes que imponer un cambio, sin explicación alguna. “Implementar esto tiene cierta interacción con otras áreas involucradas, la gestión de mantenimiento no se desarrolla en una isla y no es autónoma en sí misma, la interacción con otras áreas de la empresa es vital llevar a cabo muchos proyectos e inclusive partir la gestión desde otra área como infraestructura”, contó el subgerente de operaciones de Megacentro Perú. Agregó que para tomar decisiones se deben tomar en cuenta factores como ubicación, tamaño de la empresa, criticidad de los activos, costo de mantenimiento y complejidad de los sistemas. Es posible también terciarizar todo el mantenimiento o realizarlo con recursos propios. Para la puesta en marcha, Chirinos Gómez comentó que para iniciar con un CMMS suele despertar ciertas restricciones que no teníamos contempladas desde un inicio, restricciones de equipo, de activo, de acceso, de proceso, de cómo se ha planteado la estructura de los activos. El mantenimiento no es estático es dinámico y siempre puede cambiar. En tanto, Rogiero Suzuki, arquitecto urbanista y miembro fundador del BUM Forum Brasil sostuvo que el Facility Management se trata de una función organizativa que integra personas, espacios de trabajo y procesos dentro del entorno construido con el objetivo de mejorar la calidad de vida de los usuarios y de la productividad del Core Business. El Facility Management es un campo de conocimiento muy complejo porque se gerencia todo, desde diseño, gerencia de construcción, mantenimiento, alquileres y costos. “Con el Facility Management se debe manejar todo el tiempo un portafolio amplio, que debe tener conocimientos distintos de gerencia técnica, operativa y entender el manejo de la gente. En cuanto bajamos los costos disminuimos, los riesgos se deben tomar decisiones complejas, por se están manejando los costes, más difícil será mantener el conocimiento de los costos de energía de acuerdo al nivel de servicios, o de entender de cuanto tenemos en inventarios, el gran desafío es tomar decisiones porque no se tiene información y solo datos”, aseveró el arquitecto. Además, dijo que es necesario contar con un ciclo de desarrollo de diseño, donde se tiene que mantener y desarrollar las operaciones, la definición de la organización es muy importante. La integración de las informaciones BIM y Facility Management elimina el gap existente entre propietarios, esto permite la reducción de costos dando datos precisos y completos para usar cuando el edificio esté concluido, reduce captura de dados y costos de O&M. Además, integra los sistemas, datos del BIM que se integran con CMMS/CAFM/BAS actualizado durante todo el ciclo de vida del edificio. Mejora el desempeño, datos del Facility Management completos y accesibles permiten análisis más rápidos y la corrección de los problemas y menos interrupciones. Presta soporte a usuarios más felices y productivos. “Es muy importante la integración de las información BIM y FM, según una base de informaciones unificada, que proporciona un manual de uso del edificio; el apoyo eficaz para análisis, en particular de energía y de sostenibilidad. Modelos basados en la ubicación de equipos y de muebles llenos de datos. Soporte a la gestión de emergencias y seguridad u planificación de escenarios. Suzuki indicó que más del 80% del tiempo de los equipos de operación y mantenimiento se dedican a buscar información sobre activos. Las tecnologías y plataformas para la gestión a utilizar pasan de la desktop office (email, Excel, bases de datos, erps); CMMS (sistemas de gestión de mantenimiento asistido por computadora, CAFM (gestión de facilities asistido por computadora y IWMS integrated workplace Management Systems). El especialista dijo que es importante entender los retos de gestión para elegir y entender las condiciones y habilidades de cada psicología y habilidad técnica de cada solución en cuanto al BIM. Es posible integrar los modelos con plataformas de gestión Por su parte, Oscar Subirats Rebull, responsable de Transformación Digital y Desarrollo Energético Digital en Comsa Service, analizó en su exposición: “BIM desde de la perspectiva de la O&M”, cual es la perspectiva desde la operación y mantenimiento el impacto de la tecnología y plataformas BIM. La operación y mantenimiento de activos representa un nuevo reto para la obtención de valor a través de la metodología BIM. Como gestores de la operación de activos, este supone un notable reto para avanzar hacia una transformación digital del sector que genere procesos más eficientes y una mayor calidad en todos los servicios relacionados con la gestión del parque inmobiliario. La metodología BIM supone una de las herramientas que junto con otras tecnologías como el IoT permite optimizar la atención, gestión y análisis de toda la información relativa a la vida de un activo, acercando el concepto de Digital Twin al Facility Management. Dio a conocer a Comsa Corporación, compañía considerada como el segundo grupo español no cotizado en el sector de la infraestructura e ingeniería, situándose como la octava empresa española del sector, con una facturación en el año 2019, de más de 1,299 millones de euros y una planilla superior a las 8,000 personas. Asimismo, comentó que Comsa Corporación centra su actividad en el área de infraestructura e ingeniería industrial. En 2014, la empresa implementó la metodología BIM mediante un aprendizaje software con pruebas piloto. “Lleva siete años de experiencia, mediante un equipo multidisciplinario dedicado íntegramente a la metodología BIM y la formación del resto de la planilla según perfil”. La metodología BIM en COMSA es parte de su ADN. La compañía apuesta por mejorar la eficiencia y control de sus obras, de manera que el seguimiento del modelo BIM se plantea constantemente, permitiendo sacarle así el máximo rendimiento. “El personal especialista BIM forma parte del equipo de obra, está en la misma caseta y asiste como un rol más a las reuniones de obra y seguimiento. De hecho, es un pilar básico en la obra pues es un perfil clave que ha de estar al día de cualquier posible alternativa y de todos los cambios realizados en obra, para garantizar que la coordinación de disciplinas es la adecuada”, comentó el especialista. De esta manera, dijo que el modelo As Bullit se consigue como el resultado del trabajo diario y no como un objetivo en sí mismo, lo que garantiza su calidad, pues los cambios son incorporados en tiempo real y desde dentro del equipo de obra. “La visión del operador plantea una estrategia progresiva para la aportación de valor a los servicios ofertados gracias a la incorporación progresiva de soluciones digitales para monitorizar, representar y analizar los datos de la operación y mantenimiento de los activos”, dijo Subirats. Para conseguir todo ello, el operador tendrá mejores tiempos de respuestas reduciendo los trabajos manuales, incremento de información del servicio, automatización de tareas repetitivas; optimización de costes, minimizando trabajos administrativos, optimizando el trabajo de campo, reduciendo los tiempos de proceso; reducción de errores, información centralizada en un entorno, mayor disponibilidad de la información, mejor comunicación entre las partes; incremento de la productividad, mejores tiempos de respuesta, mayor trazabilidad de la información, reducción de tiempos no productivos. El ciclo de vida actual de un proceso BIM, indicó, acarrea multitud de problemáticas en relación con intercambio de información. Este supone uno de los retos que debe ser superado para una exitosa implementación BIM en fase de operación y mantenimiento. “Los modelos para O&M son requisitos específicos exigibles a modelos BIM aplicables a la operación y mantenimiento, se clasifican los elementos según GuBIMClass o Omniclass. Se codifican los elementos de inventario (espacio o activos) con un identificador único diseñado según criterios de las distintas áreas. Se cumple con la información de los correspondientes tipos de objetos del modelo, según indicaciones AIR”, sostuvo Oscar Subirats. Otros requisitos generales exigibles a modelos BIM son los de mayor control de calidad durante las fases previas del proyecto, mayor coste del BIM Management. Adaptación y depuración de los modelos para contener la información necesaria para el AIM. Mayor estandarización de los modelos (parámetros, codificaciom, nomenclatura, entre otros). También la de mayor interoperabilidad de los modelos de intercambio de información, correcta definición de instalaciones u espacios para su aplicación en Facility Manager. Seguimiento del proceso BIM desde el inicio del proyecto para disponer de toda la información necesaria. El último bloque estuvo dirigido por Carlos Delgado, gerente de infraestructura de Megacentro Perú. CONCLUSIONES Al finalizar la jornada de tres días de exposiciones, varios de los expositores analizaron lo expuesto en la Conferencia Online Internacional: “Impacto en la productividad en el ciclo de vida del proyecto a través de la tecnología”. Walter Meléndez, jefe técnico en Constructora Arte Limitada, resaltó algunos conceptos vertidos durante los tres días de conferencia. “Uno hace proyectos no para construirlos, sino para operarlos con funcionalidad. Se tiene una mejor visión no solo de ahorrar en etapa de construcción, también en la etapa de construcción y mantenimiento. Los proyectos responden a una necesidad que busca la conferencia, en cómo se puede generar ahorro de todo tipo con el uso de tecnología en el desarrollo de la obra”. En tanto, Carlos Delgado, gerente de infraestructura en Megacentro Perú, comentó que existe cierta dificultad de trasladar las necesidades del Facility Management a las etapas más tempranas, hacia el diseño. “A veces hay cosas complejas que rompe el paradigma y hay un reto para cumplir con la incorporación con diferentes software. Las herramientas tienden a cambiar, son pasajeras, el concepto se mantiene, con los años ese concepto se va aclarando y fortaleciendo, eso pone en evidencia la fragilidad de las herramientas y la tecnología en el momento. Ese es el reto de cara al usuario” Delgado también comentó que la tendencia es el gemelo digital, eso es un reto para la industria del BIM respecto a la virtualización, o tal vez la necesidad de una nueva herramienta. “Muchos de los operadores entran y ven el modelo o visión de mirar las operaciones y sentirlos más suyos, hay un reto con la experiencia usuario importante”, aseveró el especialista de Megacentro. Johann Hudtwalcker Zegarra, indicó que ya están ingresando nuevas tecnologías como la realidad aumentada o realidad virtual en la construcción, “quien quiere ver su bomba lo puede hacer desde la computadora. Hay herramientas que están apareciendo según las necesidades, debemos ser todos partes de todo”. Hudtwalcker sostuvo que tener la experiencia de cómo funcionan todos los lugares que se van a construir es imposible mediante la tecnología. “Seguimos pensando el proyecto como un negocio, pero cuando se habla de la operación no se habla si todo funciona a la perfección o si no le falta algo que no se puede medir o si se tiene valor”, resaltó.

Images:

© PressReader. All rights reserved.